关键词

民事物业 

服务合同纠纷 

拒缴物业费

“法院+工商联”

联动调解

基本案情

2024年5月，某物业公司在收取某三个小区上一年度物业费时，部分小区业主以其享受不到物业服务、物业公司服务不到位等原因拒绝缴纳物业费。物业公司与小区业主沟通未果后，将三个小区共计63户业主诉至法院。

处理方式方法

法院征求双方当事人同意后，将该系列纠纷委派工商联调解组织进行调解。工商联认为涉案人数较多，影响较广，邀请法院特邀调解员一同参与调解。调解员接受委派后开展以下调解工作。

一是厘清双方矛盾焦点。调解员首先通过电话联系业主，针对业主不缴纳物业费的原因进行调查了解。通过与业主沟通，调解员了解到部分小区业主拒绝缴纳物业费的主要原因在于认为物业公司服务不到位，同时对小区物业公司的选用程序存在疑问。

二是找准症结“对症下药”。梳理症结所在后，调解员一方面分别对不同业主进行劝导，通过释法明理消除业主的抵触情绪，讲明拒交物业费的后果及需要承担的法律责任，并对物业公司入驻小区的程序分析讲解；另一方面就业主认为物业公司服务不到位等问题与物业公司进行核实了解，并针对业主反映的问题向物业公司提出意见建议，要求物业公司根据相应法律规定履行好物业管理职责，建议物业公司平时多与业主沟通，倾听业主想法，根据业主建议不断完善管理服务，并在后续小区管理中规范相应程序。随后，物业公司也根据调解员反馈的情况及建议积极处理相关问题。

三是搭建沟通平台，解决双方沟通障碍。通过调解员搭建的沟通桥梁，物业公司与小区业主进行了良性沟通互动，小区业主陆续向物业公司缴纳了物业服务费，最终全部纠纷得到实质化解。

处理结果

63名业主与物业公司达成和解并缴纳物业费，物业公司向法院撤回起诉，集体性纠纷实现了一次性解决。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第285条、第942条、第943条、第944条

《物业管理条例》（2018年修订）（中华人民共和国国务院令第698号）第41条

解纷要旨

本案属于因物业服务企业与业主沟通不畅引发的物业服务合同纠纷，此类纠纷产生的主要原因往往是物业管理服务水平与业主的期待之间存在落差所致。妥善化解纠纷，不仅能够维护社区和谐稳定，也能够促推物业服务企业提高服务质量。该批物业服务合同纠纷涉及人数众多，调解员通过“背对背”调解工作法，在调解前期充分与双方当事人进行沟通，了解症结所在，不仅着眼于解决物业费缴纳问题，更从物业公司提升管理服务水平出发，将业主为何不愿意缴纳物业费的原因向物业服务企业进行充分说明，并通过释法说理，针对物业管理中的典型性、关键性法律问题，向物业公司提出建议，要求其强化合同意识，加强公用基础设施建设和基础维护工作，全方位为业主居住、出行提供便利。同时，加强对小区业主的释法说理，讲明缴纳物业管理费用是法律规定的义务，在今后的生活中即使对物业的管理、服务有意见，也应当依法表达诉求。最终不仅成功化解批量纠纷，还促使物业公司改进工作，提升了服务质量。

推荐部门：

弥渡县人民法院

化解单位（调解组织）：弥度县工商联

（来源：最高人民法院多元解纷案例库）